Меню

Новая квартира: что от вас скрывает риэлтор?

В этой статье мы рассказываем что нужно знать, чтобы не ошибиться в выборе квартиры с точки зрения дальнейшего дизайна и ремонта
В своей практике мы постоянно сталкиваемся с тем, что покупая квартиру, люди тратят невероятное количество денег и усилий, но при этом часто покупают кота в мешке, - в выбранном помещении по итогу невозможно разместить все необходимое, а в процессе ремонта обнаруживаются сюрпризы, влекущие за собой дополнительные расходы. Мы написали ряд статей, которые рассказывают о том, какие подводные камни Вас могут ждать и о том как их избежать.

Стрикаль Денис
Архитектор, запроектировал и построил более 12 000 м. кв. жилых и общественных пространств.
Вторичное жилье
Новостройки
Сравнение квартир
3 причины почему вы переплатите, покупая вторичное жилье
"Тупой платит дважды, скупой трижды, а лох — всегда."
Народная мудрость
Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, имейте в виду, что задача риэлтора — продать вам квартиру. Как вы потом будете в ней жить или делать ремонт — не его зона ответственности. Как вторичный, так и первичный рынок жилья полон квартир с техническими недостатками, которые риелторы преуменьшают, вообще скрывают, или даже не знают о них.


Но все они видны опытному архитектору и чреваты сложностями при ремонте. А специальное исследование позволяет оценить риски с точностью до 10% перерасхода бюджета на ремонт.


Задача профессионального архитектора не только в том, чтобы нарисовать красивые картинки и отправить вам в пдф по электронной почте. Его роль еще и в том, чтобы реализовать проект технически, т.е. сделать эти красивые картинки реальностью в вашей квартире :) Все «неприятные сюрпризы» вторичного жилья, о которых мы говорим ниже, могут стоит вам +20% и больше незапланированных расходов к общему бюджету ремонта, а как максимум — уголовного дела, заведенного на ваше имя в ближайшем суде, или жизней людей, если в доме произойдет пожар или любая другая чрезвычайная ситуация. Три вопроса, которые описывают ключевые риски вторичного жилья с точки зрения ремонта.


Проводилась ли перепланировка и оформлялся ли проект перепланировки?
Перепланировка — это когда те стены, которые не являются несущими, т.е. не проходят через все этажи дома насквозь, перемещают, чтобы увеличить или уменьшить количество комнат или изменить их площадь. Строители и архитекторы называют эти стены перегородками.


Для того, чтобы провести перепланировку, т. е. перенести стену, проделать новый дверной или оконный проем, нишу или изменить что-то в несущих стенах здания, которые проходят сквозь квартиру, нужен специальный проект.
В проекте рассчитывается, не повредит ли это изменение всему дому. Если убрать несущие стены — дом может разрушиться, как в случае чрезвычайно ситуации, так и из-за нестабильности конструкции. Самый большой риск — в случае пожара жилой дом сложится как карточный домик, и никто не успеет убежать из этого дома.


В случае, если есть необходимость перенести несущую стену, другие стены укрепляются металлом по специальному проекту, не связанному с перепланировкой. Только так жители дома могут быть в безопасности.

Естественно, проект по перепланировке стоит денег. Многие экономят и, послушав недобросовестных строителей, переносят оконные и дверные проемы без проекта, а потом пытаются «решить вопрос» незаконно или просто забивают на это, не оформляя документы.


Лучше избежать покупки квартиры, в которой не узаконена перепланировка. Если нет других вариантов — нужно проанализировать реальные риски и стоимость оформления текущей (и будущей, необходимой для ремонта) перепланировки. Важно! Снос несущих конструкций чреват уголовным или административным делом, и заведут его не на того, кто делал перепланировку, а на текущего собственника квартиры.
Реальный случай ремонта:
«Судебное дело под гипсокартоном»
Однажды наш постоянный клиент купил квартиру на первом этаже жилого дома.
При демонтаже существующих перегородок мы обнаружили, что были сделаны арки в несущих стенах. Предыдущим хозяевам их строительная бригада укрепила арки металлом не по проекту, а перед продажей хозяева залепили отверстия гипсом так, что это выглядело как обычные стены.

Мы нашли это, когда начали демонтаж помещения под перепланировку. В случае пожара несущие стены держались бы 60 минут, а металл в этом исполнении в через 20 минут сложился бы, как карточный домик. Кроме того, если бы эта проблема обнаружилась при проверке или при пожаре, на текущего владельца завели бы уголовное дело. Так как за все проблемы помещения отвечает актуальный владелец.

В опасности были все жители дома, а клиенту пришлось потратить 20% от бюджета ремонта на восстановление несущих стен и защиту себя от уголовного дела.


В каком состоянии трубы отопления, водопровода и канализации?
При осмотре можно определить состояние инженерных коммуникаций: труб отопления, водопровода и канализации. Электрика, обычно, делается под нужды конкретного владельца вместе с ремонтом.


Как правило, инженер оценивает насколько старые трубы, не текут ли они, можно ли их перенести технически. Особенно вопрос переноса касается газовых труб. В старых домах трубы часто бывают замурованы в стены, и сложно определить их работоспособность.


Перенос труб нужно согласовывать с соседями сверху и снизу, не всегда можно получить их согласие или участие в реконструкции. На этапе покупки квартиры этот момент можно предусмотреть и отказаться от варианта, в котором соседей нет или они не готовы к переносу.
Реальный случай ремонта в старой квартире:
«Огонь, вода, и медные скрытые трубы»
В одном из наших проектов часть труб отопления, о которых владелец не знал, была замурована в стены. На последней стадии ремонта мебельщики вешали подвесную кухонную мебель, прикручивали полку шуруповертом и повредили такую трубу.

Дело было зимой, отопление работало полным ходом. Кипяток из теплотрассы полился прямо на новую мебель и строителей, залив свежий ремонт кухни соседей снизу.

Для восстановления ремонта пришлось расковырять свежую уже оплаченную и законченную внутреннюю отделку кухни: кафель, обои, шпаклевка.

Затем заново выполнить ремонт труб отопления, для чего отключить отопление зимой во всем доме на 3 подъезда. Для отключения отопления пришлось договариваться со всеми соседями и с коммунальными службами. Только нереальными усилиями прораба и владельцев удалось решить вопрос за 1 день. Но аналогичная ситуация на другом объекте заняла 3 полных дня, т.к. прорыв трубы случился в выходной день.

Затем восстановить ремонт кухни с нуля себе и соседям. Бюджет ремонта вырос на 30% по стоимости и на 20% по срокам. Моральный ущерб соседей, строителей и владельцев жилья — не оценим.

Инженерный анализ включил бы в себя так называемый «исполнительный план помещения», в котором указаны трубы. И если такой информации нет от владельцев, инженеры с помощью спецоборудования нашли бы скрытые коммуникации.
В каком состоянии полы и межэтажные перекрытия?
Если перекрытия, т.е. балки, конструкции между полом и потолком сделаны из дерева, то эти полы достаточно хрупкие. Они могут разбухнуть, разрушиться от влажности, они не предназначены для высоких нагрузок. А это значит, что выровнять и заменить пол будет сложно и дорого. В композиции «окно на всю стену и деревянный пол» батарею придется разместить слева или справа от окна, что отнимет место для мебели и эстетически не очень красиво.


С теплыми полами в таких случаях тоже есть сложности. Водяные теплые полы в таких конструкциях невозможно использовать, а для электрических нужно делать дополнительную теплоизоляцию, что увеличивает бюджет проекта. По коммунальным платежам электрический пол также может стоить дороже.
Реальный случай ремонта помещения:
«Уютный свет соседей снизу»
В одной из квартир в старом доме в центре города, где мы делали ремонт, в дизайн-проекте мы предусмотрели перепланировку.

Так вот, когда мы демонтировали перегородки, т.е. убирали все стены согласно старой планировке, мы столкнулись с проблемой. Оказалось, что в ванной и в кухне у предыдущих владельцев периодически текли старые трубы. Потому деревянные балки, на которых держался пол, были почти разрушены.

Когда мы разобрали пол и убрали мусор между балками, в на некоторых участках пола мы буквально «провалились» в офис этажом ниже. В этой квартире пришлось не только менять трубы и пол, но и полностью заменить потолок в нескольких помещениях соседям снизу, что не вписывалось ни в сроки, ни в бюджет.


Непредвиденные расходы по ремонту — от $2000
Экспертное заключение — $200
Выводы:
Экспертное заключение по квартире до покупки стоит в 20 раз дешевле проблем с ремонтом!
Мы рекомендуем заказать инженерное заключение по квартире, которое позволит оценить риски дополнительных ремонтных работ, легализации перепланировок или исправления проблем, доставшихся от хозяев. Объем работ и их цена могут быть объектом торга при покупке квартиры, а если вы не готовы сражаться с этими трудностями, вы просто откажетесь от неподходящего жилья и выберете более приемлемый вариант.


Если у вас нежные чувства к этой конкретной квартире, такое заключение позволит правильно и реалистично заложить сроки и бюджет на непредвиденные расходы.


Важно! Инженерную оценку стоит сделать в квартире даже с готовым ремонтом. Вы поживете в ней лет 5-7, захотите все изменить, и вот тогда вас могут настичь проблемы, когда контакт со старыми владельцами будет безвозвратно утерян.


Казалось бы, в новом жилье этих проблем нет… Но есть другие, не менее неприятные. Но об этом мы написали отдельную статью.

6 особенностей нового жилья
Несмотря на яркую и красивую рекламу жилья в новострое, не всегда счастье наступает после того, как вы переступили порог здания и получили ключи.


Квартира в новострое может быть еще большим котом в мешке, чем вторичное жилье. Мы подготовили ключевые вопросы, которые нужно продумать на этапе выбора такого жилья.
Популярная народная игра: «Найди 10 отличий»
Какие возможности по планировке нового жилья?
Современные дома часто имеют так называемую «свободную» планировку: нет перегородок и минимум несущих стен. Предполагается, что вы сами расставите стены в процессе ремонта под ваши нужды. Фокус в том, что вы принимаете решение по визуальным проектам, которые не соответствуют реальности.
Но в реальности застройщики, разрабатывая планировочные решения с условной расстановкой мебели иногда искажают размеры: засовывают максимум мебели в квартиру, а сама квартира кажется большой.


Если повторить это планировочное решение в реальности, оказывается что проходы между мебелью, шкафами и дверями в итоге могут оказаться не очень комфортными для проживания.
Как в новом жилье организована вентиляция?
В современных домах нельзя выводить кондиционер на фасад, а места, отведенные для кондиционера по проекту, могут не подойти по новой планировке.


В результате место, куда выводится кондиционер, может соседствовать с жилым помещением, а значит будет шуметь, да и обслуживать оборудование будет неудобно.
В каком состоянии пол и стяжка?
Что такое стяжка? Стяжкой называют слой пола, внутри которого находятся трубы отопления, теплый пол, утеплитель. Самая дешевая стяжка — цементная, а в новых домах пол заливают бетоном. Если пол кривой, его выравнивают, добавляя еще один слой стяжки.
В новой квартире важно состояние пола и то, есть ли стяжка. Если по полу уже проложены коммуникации и залита стяжка, для переноса труб отопления и устройства водяных теплых полов потребуется ее частичный демонтаж.


Даже если сейчас вы не собираетесь передвигать трубы отопления, застройщик должен предоставить исполнительную съемку. Так называется информация по прокладке всех скрытых труб и коммуникаций, чтобы в процессе строительных работ рабочие случайно их не повредили.
Что в квартире с естественным освещением?
Если вам не подходит текущая планировка квартиры или может не подходить в течение ближайших 5-10 лет, обратите внимание насколько далеко размещены окна.
Например, если квартира рассчитана на 2 больших комнаты, а вы хотите 3 но поменьше, то при перепланировке может случиться так, что в одной комнате не будет естественного освещения.


Может оказаться, что площадь, оптимальная для жилых помещений плохо освещена. Это добавляет бюджет на коммуналку, на проведение электрики и вредно для здоровья. В гардеробе и в туалете наоборот можно обойтись без естественного света и странно, если там будет окно.
Как квартиру можно трансформировать в течение 5 лет?
Свободная планировка — это свобода планировать возможные изменения квартиры заранее. Если в течение 5 лет возможно появление ребенка, или наоборот — переезд одного из членов семьи, то можно предусмотреть это в дизайне помещения.


И тогда вы адаптируете квартиру к изменениям в жизни с минимальными затратами.
Персонализация: подходит ли решение ЛИЧНО ДЛЯ ВАС?
Еще до этапа выбора квартиры важно определиться с тем, какие функционально зоны и помещения вам нужны исходя из вашего образа жизни. Кому-то нужен кабинет для работы, кому-то — гардеробная и макияжная комната. Кому-то прачка/глажка, кому-то кладовая для хранения, а кому-то — мини-спортивный зал.


Когда вы выбираете между несколькими вариантами, с одинаковой площадью, инфраструктурой, расположением и ценой, может оказаться следующее.


Один вариант потенциально вместит все необходимое, а другой будет требовать от вас жертв и дорогих сложных архитектурных решений.


Квартира будет для вас неуютной только из-за того, что не подходит под вас, и все это после траты сумм с тремя нулями, времени, сил, бюрократии.
10 важных параметров для сравнения квартир
Площадь и форма жилых помещений
Следует определить насколько форма и площадь существующих помещений соответствует потребностям будущих владельцев и насколько комфортно там можно разместить все необходимое.
Расположение помещений относительно друг друга
Необходимо сравнить насколько комфортно существующее функциональное зонирование квартиры, не граничат ли такие жилые помещения как спальня с помещениями с шумным оборудованием и так далее.
Наличие коридоров, закрытых холлов и других нежилых пространств
необходимо определить можно ли избежать при перепланировке коридоров, холлов и других подобных нефункциональных пространств, которые будут занимать площадь, за которую в любом случае платит покупатель, но которая не будет полноценно использоваться.
Транзитные связи между помещениями и зонами
Какие из помещений могут оказаться проходными и насколько это удобно, не возникнет ли ситуация, что в дальнейшем, например, чтобы попасть в спальню нужно постоянно проходить между диваном и телевизором, мешая людям, отдыхающим в гостиной.
Наличие естественного освещения в жилых помещениях
Необходимо определить достаточно ли будет естественного освещения в жилых помещениях при перепланировке, или окажется, что большая часть окон находиться в одном помещении, а другие будут их лишены.


Состояние и возможности инженерных коммуникаций
Необходимо уточнить какая мощность по электричеству выделена на помещение и достаточно ли ее, также оценить состояние вентиляции, стояков водопровода и канализации, и проверить работу системы отопления.


Состояние и возможности инженерных коммуникаций
Необходимо уточнить какая мощность по электричеству выделена на помещение и достаточно ли ее, также оценить состояние вентиляции, стояков водопровода и канализации, и проверить работу системы отопления.


Возможность изменений пространства при изменении образа жизни покупателя
Если в дальнейшем планируется появление детей или переезд кого либо из родственников необходимо оценить возможность реорганизации пространства с учетом этих изменений.
Необходимость изменений существующих решений
Необходимо оценить необходимость и возможности переноса коммуникаций, перегородок, организацию новых проемов, ремонт полов, замена окон и т.д.


Состояние существующих конструкций здания
необходимо проверить в каком состоянии находятся несущие стены, выполнялась ли ранее какая либо перепланировка, есть ли на нее проект и была ли она узаконена.
Состояние междуэтажных перекрытий и полов
Необходимо оценить состояние существующих полов и конструкций перекрытий, требуют ли они проведения ремонтных работ, есть ли возможность прокладки новых коммуникаций в полу, позволяет ли конструкция пола установку систем теплых полов и встроенных радиаторов, если в них есть необходимость.


Запишитесь на личную консультацию по покупке недвижимости!
Оставьте заявку и узнайте стоимость этого дома!
Вы соглашаетесь с условиями использования данных
ДРУГИЕ СТАТЬИ:
ДРУГИЕ СТАТЬИ:
Узнай о нас больше!
Смотреть еще:
Давайте мы Вам перезвоним?
Закажите обратный звонок
Вы соглашаетесь с условиями обработки данных
Свяжитесь с нами в Днепре!
Закажи обратный звонок
Вы соглашаетесь с условиями обработки данных
Свяжитесь с нами в Киеве!
Закажи обратный звонок
Вы соглашаетесь с условиями обработки данных
Made on
Tilda